Het kabinet constateert dat het mogelijk is om nieuwe onroerende zaken over te dragen via een aandelentransactie zonder dat btw of overdrachtsbelasting is verschuldigd. Het kabinet wil dit voorkomen door aanpassing van de samenloopvrijstelling. Gevolg daarvan is dat de verwerving van aandelen in onroerendezaaklichamen met ‘nieuwe’ onroerende zaken met ingang van 1 januari 2025 in bepaalde situaties niet langer onder de samenloopvrijstelling valt. Voor dergelijke transacties gaat een overdrachtsbelastingtarief gelden van 4%.
Het verlaagde tarief van 2% én het zogenaamde starterstarief worden niet aangepast. Er is overgangsrecht opgenomen. Het overgangsrecht eerbiedigt de huidige regels voor lopende projecten op het moment van indiening van het wetsvoorstel (19 september 2023 om 15:15 uur) en voor op dat moment getekende intentieverklaringen voor nog te realiseren projecten, met een verkrijging op uiterlijk 31 december 2029.
Wat vinden wij?
Eerder in 2023 werd al duidelijk dat het kabinet voornemens was deze regeling te wijzigen. Destijds werd een wetsvoorstel ter consultatie gelegd waarbij feitelijk de samenloopvrijstelling niet langer kon worden toegepast bij vastgoedaandelentransacties. Daarop werd voornamelijk kritiek geuit op de overkill door de onevenredige lastenverzwaring en de snelle ingangsdatum.
Al snel werd duidelijk dat aan deze kritiek enigszins tegemoet zou worden gekomen, zo bevestigt ook het Belastingplan 2024. In het nieuwe voorstel zal immers de samenloopvrijstelling nog wel van toepassing zijn bij vastgoedaandelentransacties in het geval de overdracht van rechtswege belast zou zijn (de toelichting spreekt over nieuw onroerend goed) én het onroerend goed ten tijde van de verkrijging en gedurende ten minste twee jaar daarna voor ten minste 90% voor btw-belaste activiteiten wordt gebruikt.
Door de bewoordingen van het wetsvoorstel en de toelichting lijkt het er echter op dat bouwterreinen tussen wal en schip vallen. Immers: het gaat hier wel om de overdracht die ‘via stenen’ van rechtswege belast zou zijn met btw, maar er is geen sprake van nieuw onroerend goed en nog geen sprake van ingebruikname – laat staan van btw-belaste activiteiten. Daardoor kan mogelijk een verschil ontstaan in belastingdruk tussen de overdracht van een bouwterrein via aandelen of “via stenen”. Dit is onwenselijk indien een (alternatieve) structurering niet te realiseren is op grond van niet-fiscale gronden (zoals een bouwvergunning). Hopelijk kan de wetgever dit punt nog verbeteren.
Al met al dient ‘de vastgoedondernemer’ nog meer stil te staan bij de fiscale impact van de overdracht van onroerend goed en de wijze, timing en vastlegging hiervan.
