Coronamaatregelen vormen geen gebrek (art. 7:204 BW) maar wel een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW) wat kan leiden tot huurprijsvermindering, zo oordeelt de Hoge Raad in een uitspraak van 24 december 2021.
In lagere rechtspraak zijn al eerder zaken bekend waarin coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheid werden aangemerkt, maar nu heeft ook de Hoge Raad dat bevestigd. In dit nieuwsbericht zullen wij kort de uitspraak van de Hoge Raad toelichten met in het bijzonder oog voor de berekeningsmethode van de huurprijsvermindering.
De Hoge Raad oordeelt dat als een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek als gevolg van een door de overheid opgelegde corona-maatregel de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, er bij huurovereenkomsten gesloten vóór 15 maart 2020 sprake is van een onvoorziene omstandigheid (tenzij concrete aanwijzingen voor het tegendeel) op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
Voor huurovereenkomsten afgesloten na 15 maart 2020 moet, aldus de Hoge Raad, per geval worden bekeken of coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheid kunnen worden aangemerkt of dat dit al verdisconteerd was in de huurovereenkomst. Omdat coronamaatregelen niet in de risicosfeer liggen van de huurder of verhuurder, moet volgens de Hoge Raad als uitgangspunt worden genomen dat het nadeel van de huurder, voor zover niet gecompenseerd met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), in beginsel in gelijke delen (50%) door de verhuurder en huurder moet worden gedragen. De redelijkheid en billijkheid kan in sommige gevallen leiden tot een andere verdeling.
De Hoge Raad geeft aan dat de huurkorting kan worden berekend volgens de volgende formule (‘vastelastenmethode’):
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Een voorbeeld van de berekening van de huurprijsvermindering luidt als volgt. Stel in één maand is de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet van vóór de pandemie in dezelfde maand € 100.000.
a. Eerst dient het percentage van de huurprijs ten opzichte van de vaste lasten berekend te worden:
> € 4.500 / € 25.000 x 100% = 18%.
b. Daarna moet dit percentage vermenigvuldigd worden met de TVL om te bepalen welk deel van de ontvangen TVL betrekking heeft op de huurprijs:
> 18% x € 10.000 = € 1.800.
c. Vervolgens dient de procentuele omzetdaling berekend te worden:
> (€ 100.000 – € 20.000) / € 100.000 x 100% = 80%.
d. Ten slotte moet de nadeelverdeling worden bepaald:
> Dit is 50% behoudens uitzonderingen.
Dan is de berekening van de huurprijsvermindering als volgt: (huurprijs – b) x c x d
> (4.500 – 1.800) x 80% x 50% = € 1.080 huurprijsvermindering.
Heeft u vragen hierover, neem dan contact op met uw relatiemanager of een van de bedrijfsjuristen van PKF Wallast.
