Prinsjesdag 2023 | Aanpassing samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties

Heffing overdrachtsbelasting bij vastgoedaandelentransacties
Onder de huidige wet- en regelgeving is het voor ondernemers mogelijk om – via een aandelentransactie en een beroep op de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting – nieuw onroerend goed of bouwterreinen over te dragen zonder de heffing van omzetbelasting of overdrachtsbelasting. Het kabinet ziet hierin een vorm van belastingontwijking omdat de belastingdruk bij een overdracht van hetzelfde vastgoed in de vorm van “stenen” hoger zou zijn. Om het voorgaande tegen te gaan heeft het kabinet het voorstel ingediend om de samenloopvrijstelling per 1 januari 2025 te wijzigen en in voorkomende gevallen overdrachtsbelasting te heffen naar een speciaal tarief van 4%.

Door deze wijziging is de samenloopvrijstelling in beginsel niet meer van toepassing indien het de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon betreft. De samenloopvrijstelling is bij aandelentransacties nog wel toe te passen als het achterliggende onroerend goed nieuw onroerend goed betreft (of rechten waaraan deze zijn onderworpen) dat gedurende ten minste twee jaren na verkrijging daarvan worden gebruikt voor activiteiten waarvoor ten minste 90% recht op aftrek van btw bestaat.

Mocht de samenloopvrijstelling bij de aandelentransactie niet van toepassing zijn, dan is een nieuw geïntroduceerd overdrachtsbelastingtarief van 4% van toepassing.

In de situatie van een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde onroerende goederen plaatsvindt, is voorgesteld dat onder voorwaarden kan worden bijgeheven tot een tarief van 10,4%.

In het wetsvoorstel is ook overgangsrecht opgenomen. Daarvoor is van belang dat een verzoek bij de inspecteur moet worden ingediend binnen drie maanden na 1 januari 2024 en er schriftelijk een intentieovereenkomst is overeengekomen voor 19 september 2023 om 15:15.

Wat vindt Newtone ?
Eerder in 2023 werd al duidelijk dat het kabinet voornemens was deze regeling te wijzigen. Destijds werd een wetsvoorstel ter consultatie gelegd waarbij feitelijk de samenloopvrijstelling niet langer kon worden toegepast bij vastgoedaandelentransacties. Daarop werd voornamelijk kritiek geuit op de overkill door de onevenredige lastenverzwaring en de snelle ingangsdatum.

 Al snel werd duidelijk dat aan deze kritiek enigszins tegemoet zou worden gekomen, zo bevestigt ook het Belastingplan 2024. In het nieuwe voorstel zal immers de samenloopvrijstelling nog wel van toepassing zijn bij vastgoedaandelentransacties in het geval de overdracht van rechtswege belast zou zijn (de toelichting spreekt over nieuw onroerend goed) én het onroerend goed ten tijde van de verkrijging en gedurende ten minste twee jaar daarna voor ten minste 90% voor btw-belaste activiteiten wordt gebruikt.

 Door de bewoordingen van het wetsvoorstel en de toelichting lijkt het er echter op dat bouwterreinen tussen wal en schip vallen. Immers: het gaat hier wel om de overdracht die ‘via stenen’ van rechtswege belast zou zijn met btw, maar er is geen sprake van nieuw onroerend goed en nog geen sprake van ingebruikname – laat staan van btw-belaste activiteiten. Daardoor kan mogelijk een verschil ontstaan in belastingdruk tussen de overdracht van een bouwterrein via aandelen of “via stenen”. Dit is onwenselijk indien een (alternatieve) structurering niet te realiseren is op grond van niet-fiscale gronden (zoals een bouwvergunning). Hopelijk kan de wetgever dit punt nog verbeteren.

 Al met al dient ‘de vastgoedondernemer’ nog meer stil te staan bij de fiscale impact van de overdracht van onroerend goed en de wijze, timing en vastlegging hiervan.