Komen koper en verkoper overeen dat juridische levering van vastgoed pas plaatsvindt als het vastgoed is getransformeerd in appartementen? En komen verkoper en koper overeen dat koper voor daadwerkelijke levering werkzaamheden aan het vastgoed mag verrichten? Dan is daardoor nog geen sprake van levering van de economische eigendom van het vastgoed.
Een projectontwikkelaar koopt diverse voormalige kantoorgebouwen. Deze voormalige kantoorgebouwen worden getransformeerd in appartementen. De projectontwikkelaar is met de verkoper van de voormalige kantoorgebouwen overeengekomen dat juridische levering pas plaatsheeft als sprake is van appartementsrechten. Hiervoor geldt namelijk het lage tarief overdrachtsbelasting. Echter voor juridische levering sluit de projectontwikkelaar, met goedkeuring van verkoper, een aannemingsovereenkomst met een externe aannemer.
Bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant is het de vraag of de projectontwikkelaar de economische eigendom van het perceel heeft verkregen voor de daadwerkelijke juridische levering. Is het hoge of lage tarief overdrachtsbelasting van toepassing? De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur niet heeft aangetoond dat de projectontwikkelaar door het recht op levering ook de economische eigendom heeft gekregen. Het (laten) uitvoeren van werkzaamheden aan het vastgoed, zorgt er nog niet voor dat dat de projectontwikkelaar een belang krijgt bij de waardeontwikkeling van het vastgoed. De projectontwikkelaar heeft met het recht op levering dus geen economische eigendom gekregen.
De inspecteur meent dat levering van een voormalig kantoorgebouw belast is met 6% overdrachtsbelasting. De rechtbank leidt uit de overgelegde stukken echter af dat er al heel veel werkzaamheden aan de panden zijn geweest. Voor voormalige kantoorpanden geldt onder voorwaarden het hoge tarief. Van belang is of de kantoorfunctie van de panden met beperkte aanpassing kan worden hersteld. Om de kantoorfunctie weer te herstellen zouden op basis van de uitgevoerde werkzaamheden meer dan beperkte aanpassingen moeten plaatsvinden. De projectontwikkelaar heeft volgens de rechtbank daarom het lage tarief terecht toegepast. De rechtbank is het wel met de inspecteur eens dat de verbouwingskosten tot het moment van juridische levering ook tot de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting behoren.
Bron: Rb. Zeeland-West-Brabant 09-07-2020, nr. BRE 17/7600 (ECLI:NL:RBZWB:2020:2997
