Bij recht op levering geen verkrijging economische eigendom

24 augustus 2020

Komen koper en verkoper overeen dat juridische levering van vastgoed pas plaatsvindt als het vastgoed is getransformeerd in appartementen? En komen verkoper en koper overeen dat koper voor daadwerkelijke levering werkzaamheden aan het vastgoed mag verrichten? Dan is daardoor nog geen sprake van levering van de economische eigendom van het vastgoed.

Een projectontwikkelaar koopt diverse voormalige kantoorgebouwen. Deze voormalige kantoorgebouwen worden getransformeerd in appartementen. De projectontwikkelaar is met de verkoper van de voormalige kantoorgebouwen overeengekomen dat juridische levering pas plaatsheeft als sprake is van appartementsrechten. Hiervoor geldt namelijk het lage tarief overdrachtsbelasting. Echter voor juridische levering sluit de projectontwikkelaar, met goedkeuring van verkoper, een aannemingsovereenkomst met een externe aannemer.

 

Bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant is het de vraag of de projectontwikkelaar de economische eigendom van het perceel heeft verkregen voor de daadwerkelijke juridische levering. Is het hoge of lage tarief overdrachtsbelasting van toepassing? De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur niet heeft aangetoond dat de projectontwikkelaar door het recht op levering ook de economische eigendom heeft gekregen. Het (laten) uitvoeren van werkzaamheden aan het vastgoed, zorgt er nog niet voor dat dat de projectontwikkelaar een belang krijgt bij de waardeontwikkeling van het vastgoed. De projectontwikkelaar heeft met het recht op levering dus geen economische eigendom gekregen.

 

De inspecteur meent dat levering van een voormalig kantoorgebouw belast is met 6% overdrachtsbelasting. De rechtbank leidt uit de overgelegde stukken echter af dat er al heel veel werkzaamheden aan de panden zijn geweest. Voor voormalige kantoorpanden geldt onder voorwaarden het hoge tarief. Van belang is of de kantoorfunctie van de panden met beperkte aanpassing kan worden hersteld. Om de kantoorfunctie weer te herstellen zouden op basis van de uitgevoerde werkzaamheden meer dan beperkte aanpassingen moeten plaatsvinden. De projectontwikkelaar heeft volgens de rechtbank daarom het lage tarief terecht toegepast. De rechtbank is het wel met de inspecteur eens dat de verbouwingskosten tot het moment van juridische levering ook tot de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting behoren.

 

Bron: Rb. Zeeland-West-Brabant 09-07-2020, nr. BRE 17/7600 (ECLI:NL:RBZWB:2020:2997

Amsterdam

Beechavenue 78-80
1119 PW Schiphol-Rijk

Postadres
Postbus 74681
1070 BR Amsterdam

020 653 18 12

Amsterdam@pkfwallast.nl

Delft

Delftechpark 40
2628 XH Delft

Postadres
Postbus 332
2600 AH Delft

015 261 31 21

Delft@pkfwallast.nl

Rotterdam

Schaardijk 372
2909 LA Capelle aan den IJssel

Postadres
Postbus 84030
3009 CA Rotterdam

010 450 40 20

Rotterdam@pkfwallast.nl

Woerden

Pompmolenlaan 9
3447 GK Woerden

Postadres
Postbus 533
3440 AM Woerden

0348 416 262

Woerden@pkfwallast.nl

Alphen aan den rijn

Europaplein 10F
2408 GX Alphen aan den Rijn

Postadres
Postbus 533
3440 AM Woerden

0172 748 218

AlphenaandenRijn@pkfwallast.nl

© PKF Wallast is a member of PKF International – a global network of independent firms.
PKF International Limited is a family of legally independent firms and does not accept any responsibility or liability for the actions or inactions of any individual member or correspondent firm or firms.
"PKF" and the PKF logo are registered trademarks used by PKF International and member firms of the PKF International Network. They may not be used by anyone other than a duly licenced member firm of the Network.