4. Btw/ overdrachtsbelasting: geen samenloopvrijstelling meer bij verkoop btw-belast vastgoed middels een aandelentransactie
In de btw is het uitgangspunt dat er btw verschuldigd is (21%) bij de levering van nieuw vastgoed en overdrachtsbelasting (10,4%) bij de verkrijging van bestaand vastgoed. Het is echter mogelijk om nieuw vastgoed via een aandelentransactie over te dragen zodat er noch btw, noch overdrachtsbelasting is verschuldigd. Deze belastingconstructie wordt aangepakt via een aanpassing in de samenloopvrijstelling. Het is de verwachting dat deze wetgeving per 1 januari 2024 in werking treedt.
TIP: voor vastgoedtransacties waarbij de koper geen recht op vooraftrek van btw of slechts kan tot 1 januari 2024 nog fiscaal worden geoptimaliseerd voor btw en/of overdrachtsbelasting. Wees er dus op tijd bij!
5. Bedrijfsopvolgingsregeling en doorschuifregeling: vastgoed dat aan derden worden verhuurd of ter beschikking worden gesteld wordt vanaf 1 januari 2024 aangemerkt als beleggingsvermogen
Het doel van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de schenk- en erfbelasting en de doorschuiffaciliteit (DSR) in de inkomstenbelasting is te voorkomen dat de continuïteit van een onderneming in gevaar komt als gevolg van onvoldoende middelen om de belastingen te betalen. Om deze reden kan de verkrijger die ondernemingsvermogen middels een schenking of erfenis verkrijgt onder voorwaarden gebruik maken van de BOR/DSR. Bij de BOR is de eerste € 1.205.871 (2023) aan ondernemingsvermogen is volledig vrijgesteld en daarboven is 83% vrijgesteld. Bij de DSR is er geen inkomstenbelasting over het ondernemingsvermogen verschuldigd.
Om discussies over de vraag of ten aanzien van vastgoed sprake is van ondernemingsvermogen (BOR/DSR wel van toepassing) of beleggingsvermogen (BOR/DSR niet van toepassing), is het voornemen om vanaf 1 januari 2024 wettelijk vast te leggen dat vastgoed dat aan derden wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld beleggingsvermogen is.
Verder, zijn ook nog andere aanscherpingen aan de BOR/DSR voorgesteld:
- het verlagen van het vrijstellingspercentage van de BOR naar 70% boven 1,5 miljoen euro ondernemingsvermogen;
- het afschaffen van de 5% doelmatigheidsmarge in de BOR/DSR; en
- de beperking van de toegang tot de BOR/DSR tot reguliere aandelen met een minimaal belang van 5%.
TIP: als u als ondernemer al een tijd met het idee rondloopt om (een deel van) uw onderneming aan uw kinderen te schenken en vastgoed onderdeel uitmaakt van deze onderneming, dan adviseren wij u om nog dit jaar te onderzoeken of het voor u voordelig is om nog dit jaar te schenken.
6. Box 3
Box 3 blijft de gemoederen voorlopig ook nog bezighouden. Momenteel lopen er diverse procedures over de invulling van het begrip “werkelijk rendement”. Wachten is op een oordeel van de Hoge Raad. De huidige overbruggingswetgeving gebaseerd op het rechtsherstel is ook nog steeds aan discussie onderhevig. Recentelijk zijn er door het kabinet verfijningen voorgesteld en worden diverse nadere scenario’s overwogen. Toegespitst op vastgoed onderzoekt het kabinet momenteel hoe vastgoed zowel in de overbruggingsperiode als straks in het nieuwe box 3 stelsel het best kan worden belast. Samenvattend uit wat de laatste tijd zoal hierover is gepubliceerd lijken de volgende combinatie van varianten (politiek) kansrijk:
- De werkelijke inkomsten uit verhuur, pacht en erfpachtinkomsten (canon) zijn belast. Hierbij wordt uitgegaan van de kale huurprijs. De kosten die gerelateerd zijn aan de verhuur zijn forfaitair aftrekbaar als een percentage van de werkelijke inkomsten.
- De waardeontwikkeling, inclusief de daarmee samenhangende onderhoudskosten, wordt op basis van de beginwaarde forfaitair bepaald. De beginwaarde is, net als onder het huidige stelsel, voor woningen de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar en voor niet-woningen de waarde in het economische verkeer op 1 januari.
- In de forfaits voor de waardeontwikkelingen zal onderscheid worden gemaakt tussen woningen en niet-woningen. Bij niet-woningen kan vervolgens nog onderscheid gemaakt worden naar verschillende soorten vastgoed.
- Daarnaast wordt onderzocht of het mogelijk is om het eigen gebruik van vastgoed dat in box 3 valt, te belasten.
- Het belasten van vastgoed, waaronder grond, als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) in box 1. Al het vastgoed, of vanaf een bepaald aantal, worden bij deze variant verplaatst van box 3 naar box 1, ongeacht of deze zijn verhuurd of niet zijn verhuurd. Ook aan deze variant kleven voor- en nadelen. Er wordt onderzocht in hoeverre deze maatregelen op korte termijn te realiseren zijn. Het belasten van vastgoed in box 1 als ROW zal de komende tijd verder worden uitgewerkt.
In de voorjaarsnotitie zijn de volgende vastgoed gerelateerde verfijningen vanaf 2023 aangegeven:
- Een aandeel in het vermogen van een VvE wordt in de categorie banktegoeden geplaatst (in plaats van in de categorie overige bezittingen tegen een veel hoger forfait van 6,17% in 2023).
- Een aandeel in het vermogen op een derdenrekening bij een notaris wordt ook in de categorie banktegoeden geplaatst in plaats van in de categorie overige bezittingen.
Al eerder bekend, maar nu ook in de Voorjaarsnota 2023 opgenomen, is het uitstel van het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement naar op zijn vroegst 2027. Verder, wordt in de voorjaarsnota aangekondigd dat wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn om fiscale box 3 optimalisatie via een agiostorting en het terugkopen van bezittingen te bestrijden. Want dit is een nu nog in de praktijk gangbare manier om een in box 3 aftrekbare schuld te creëren.
TIP: Overleg met uw adviseur of er ter zake van uw box 3 positie wel of geen acties moeten worden ondernomen.
Let op!
De maatregelen zijn nog voorstellen. Ze moeten nog in wetsvoorstellen worden opgenomen, die vervolgens nog door zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer moeten worden aangenomen. Dus wees u er van bewust, maar ga niet te snel actie ondernemen.
