Voorjaarsnota en vastgoed
Op 28 april 2023 heeft Minister Kaag van Financiën de Voorjaarsnota 2023 naar de Tweede Kamer gestuurd. De voorjaarsnota schetst contouren. Besluitvorming door het kabinet moet nog plaatsvinden en daarna volgt nog het hele wetgevingsproces. Welke nieuwe wetgeving er gaat komen is nu dus nog niet zeker. Wel dient de vastgoedondernemer/ de vastgoedbelegger rekening te houden met een aantal serieuze mogelijke fiscale veranderingen, die de nodige impact zullen hebben. In dit memo schetsen wij de contouren van deze mogelijke veranderingen, die thans overwogen worden.
De earningstrippingmaatregel is een algemene renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting. De earningstrippingmaatregel beperkt de aftrekbaarheid van het verschil tussen de rentelasten en de rentebaten van geldleningen (saldo aan renten) bij het bepalen van de winst. Het saldo komt niet in aftrek voor zover dat meer bedraagt dan het hoogste van 20% van de EBITDA of € 1 miljoen. Boven de earningstrippingmaatregel kunnen bedrijven hun saldo aan renten niet meer onbeperkt in aftrek brengen van de winst.
De Tweede Kamer wil structuren waarbij het vastgoed en de financiering worden verspreid over Nederlandse vennootschappen om onder de € 1 miljoen drempel te blijven, waardoor de rente niet in aftrek wordt beperkt, aanpakken. Om het ‘opknippen’ te voorkomen is een maatregel aangekondigd per 1 januari 2025. De maatregel leidt er toe dat de drempel van € 1 miljoen voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed niet meer van toepassing is. Dit bekent dat voor deze vastgoedlichamen jaarlijks niet meer dan 20% van de EBITDA aan rente aftrekbaar is.
TIP: check of u vastgoed B.V.’s heeft die naar verwachting vanaf 1 januari 2025 meer dan 20% van de EBITDA aan rentelasten hebben, want de niet-aftrekbaarheid van het meerdere kan reden zijn om te herstructureren/herfinancieren.
Het verhuren van vastgoed is in beginsel vrijgesteld van btw. Dat wil zeggen: er wordt geen btw geheven op de verhuurprestatie die de verhuurder aan de huurder verricht. Dit heeft als logisch gevolg dat de verhuurder ook niet de btw kan aftrekken die aan hem in rekening is gebracht (bijvoorbeeld als gevolg van een verbouwing). Als het mogelijk is om de nieuw gerealiseerde woningen eerst kortdurend te verhuren, bijvoorbeeld verhuur aan studenten, dan is wel sprake van een btw-belaste prestatie en is de btw op de verbouwkosten aldus aftrekbaar. Kortdurende verhuur wordt ook wel short stay genoemd.
Short stay vormt al jaren een doorn in het oog van de Belastingdienst, waardoor er al jaren onderzoek wordt gedaan om te kijken hoe short stay om een btw-voordeel te behalen bestreden kan worden. In de voorjaarsnota is aangekondigd dat op dit moment een herzieningsmogelijkheid op (kostbare) verbouwingsdiensten wordt onderzocht. Maar als voor deze maatregel wordt gekozen, is de impact hiervan veel groter dan alleen het bestrijden van short stay btw-voordelen.
TIP: Bent u van plan ingrijpende verbouwingen te doen en heeft u nu recht op vooraftrek van btw op de bouwkosten, kan dit een reden zijn om er niet te lang mee te wachten.
Elke verkrijging van vastgoed is in principe belast met overdrachtsbelasting. Voor bepaalde situaties bestaan vrijstellingen. De splitsingsvrijstelling is een ondernemingsfaciliteit die beoogt dat de overdrachtsbelasting geen belemmering vormt bij herstructureren van ondernemingen. De wetgever heeft echter niet beoogd dat de vrijstelling toepassing vindt wanneer herstructurering van een onderneming alleen plaatsvindt met oog op het kunnen verkopen van vastgoed aan derden zonder dat er heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt.
Een beleidsoptie om dit tegen te gaan is de voorwaarden voor splitsingsvrijstelling aan te scherpen en meer in lijn te brengen met de andere ondernemingsfaciliteiten in de overdrachtsbelasting.
TIP: bent u voornemens om van de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting gebruik te maken, kan dit een reden zijn om daar niet te lang mee te wachten.
“Een kwartier vrijblijvend sparren over dit onderwerp? Neem gerust contact op met mij: 06 26 34 54 03 of stuur mij een bericht via Whatsapp”
Heeft u vragen over de mogelijk veranderingen en vastgoed?
Onze collega Kirsten de Goede heeft ruime ervaring in het adviseren van vastgoedondernemers en -beleggers, familiebedrijven en vermogende particulieren over de fiscale aspecten omtrent de Nederlandse en internationale inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting, samenloop van BTW en overdrachtsbelasting en de schenk- en erfbelasting. Daarnaast is Kirsten op dit moment auteur bij NLFiscaal en zit ze in het bestuur bij Jong Onroerend Goed Amsterdam (JOA).
In de btw is het uitgangspunt dat er btw verschuldigd is (21%) bij de levering van nieuw vastgoed en overdrachtsbelasting (10,4%) bij de verkrijging van bestaand vastgoed. Het is echter mogelijk om nieuw vastgoed via een aandelentransactie over te dragen zodat er noch btw, noch overdrachtsbelasting is verschuldigd. Deze belastingconstructie wordt aangepakt via een aanpassing in de samenloopvrijstelling. Het is de verwachting dat deze wetgeving per 1 januari 2024 in werking treedt.
TIP: voor vastgoedtransacties waarbij de koper geen recht op vooraftrek van btw of slechts kan tot 1 januari 2024 nog fiscaal worden geoptimaliseerd voor btw en/of overdrachtsbelasting. Wees er dus op tijd bij!
Het doel van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de schenk- en erfbelasting en de doorschuiffaciliteit (DSR) in de inkomstenbelasting is te voorkomen dat de continuïteit van een onderneming in gevaar komt als gevolg van onvoldoende middelen om de belastingen te betalen. Om deze reden kan de verkrijger die ondernemingsvermogen middels een schenking of erfenis verkrijgt onder voorwaarden gebruik maken van de BOR/DSR. Bij de BOR is de eerste € 1.205.871 (2023) aan ondernemingsvermogen is volledig vrijgesteld en daarboven is 83% vrijgesteld. Bij de DSR is er geen inkomstenbelasting over het ondernemingsvermogen verschuldigd.
Om discussies over de vraag of ten aanzien van vastgoed sprake is van ondernemingsvermogen (BOR/DSR wel van toepassing) of beleggingsvermogen (BOR/DSR niet van toepassing), is het voornemen om vanaf 1 januari 2024 wettelijk vast te leggen dat vastgoed dat aan derden wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld beleggingsvermogen is.
Verder, zijn ook nog andere aanscherpingen aan de BOR/DSR voorgesteld:
TIP: als u als ondernemer al een tijd met het idee rondloopt om (een deel van) uw onderneming aan uw kinderen te schenken en vastgoed onderdeel uitmaakt van deze onderneming, dan adviseren wij u om nog dit jaar te onderzoeken of het voor u voordelig is om nog dit jaar te schenken.
Box 3 blijft de gemoederen voorlopig ook nog bezighouden. Momenteel lopen er diverse procedures over de invulling van het begrip “werkelijk rendement”. Wachten is op een oordeel van de Hoge Raad. De huidige overbruggingswetgeving gebaseerd op het rechtsherstel is ook nog steeds aan discussie onderhevig. Recentelijk zijn er door het kabinet verfijningen voorgesteld en worden diverse nadere scenario’s overwogen. Toegespitst op vastgoed onderzoekt het kabinet momenteel hoe vastgoed zowel in de overbruggingsperiode als straks in het nieuwe box 3 stelsel het best kan worden belast. Samenvattend uit wat de laatste tijd zoal hierover is gepubliceerd lijken de volgende combinatie van varianten (politiek) kansrijk:
In de voorjaarsnotitie zijn de volgende vastgoed gerelateerde verfijningen vanaf 2023 aangegeven:
Al eerder bekend, maar nu ook in de Voorjaarsnota 2023 opgenomen, is het uitstel van het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement naar op zijn vroegst 2027. Verder, wordt in de voorjaarsnota aangekondigd dat wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn om fiscale box 3 optimalisatie via een agiostorting en het terugkopen van bezittingen te bestrijden. Want dit is een nu nog in de praktijk gangbare manier om een in box 3 aftrekbare schuld te creëren.
TIP: Overleg met uw adviseur of er ter zake van uw box 3 positie wel of geen acties moeten worden ondernomen.
Let op!
De maatregelen zijn nog voorstellen. Ze moeten nog in wetsvoorstellen worden opgenomen, die vervolgens nog door zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer moeten worden aangenomen. Dus wees u er van bewust, maar ga niet te snel actie ondernemen.
Heeft u vragen over deze mogelijke veranderingen?
Onze professionals staan klaar om u te ondersteunen bij uw vraagstukken. Neem vrijblijvend contact op via het formulier.
Beechavenue 78-80
1119 PW Schiphol-Rijk
Postadres
Postbus 74681
1070 BR Amsterdam
Schaardijk 372
2909 LA Capelle aan den IJssel
Postadres
Postbus 84030
3009 CA Rotterdam
Europaplein 10F
2408 GX Alphen aan den Rijn
Postadres
Postbus 533
3440 AM Woerden
© 2023 PKF Wallast
© PKF Wallast is a member of PKF Global, the network of member firms of PKF International Limited, each of which is a separate and independent legal entity and does not accept any responsibility or liability for the actions or inactions of any individual member or correspondent firm(s). “PKF" and the PKF logo are registered trademarks used by PKF International Limited and member firms of the PKF Global Network. They may not be used by anyone other than a duly licensed member firm of the Network.