Voorjaarsnota en vastgoed

Voorjaarsnota en vastgoed

Contact

Heeft u vragen over deze mogelijke veranderingen?

• 015 261 31 21
• support@newtone.nl

Voorjaarsnota en vastgoed

Op 28 april 2023 heeft Minister Kaag van Financiu00ebn de Voorjaarsnota 2023 naar de Tweede Kamer gestuurd. De voorjaarsnota schetst contouren. Besluitvorming door het kabinet moet nog plaatsvinden en daarna volgt nog het hele wetgevingsproces. Welke nieuwe wetgeving er gaat komen is nu dus nog niet zeker. Wel dient de vastgoedondernemer/ de vastgoedbelegger rekening te houden met een aantal serieuze mogelijke fiscale veranderingen, die de nodige impact zullen hebben. In dit memo schetsen wij de contouren van deze mogelijke veranderingen, die thans overwogen worden.

n

1. Generieke renteaftrekbeperking: afschaffing drempel van u20ac 1 miljoen voor vastgoed-b.v.u2019s

n

De earningstrippingmaatregel is een algemene renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting. De earningstrippingmaatregel beperkt de aftrekbaarheid van het verschil tussen de rentelasten en de rentebaten van geldleningen (saldo aan renten) bij het bepalen van de winst. Het saldo komt niet in aftrek voor zover dat meer bedraagt dan het hoogste van 20% van de EBITDA of u20ac 1 miljoen. Boven de earningstrippingmaatregel kunnen bedrijven hun saldo aan renten niet meer onbeperkt in aftrek brengen van de winst.

n

De Tweede Kamer wil structuren waarbij het vastgoed en de financiering worden verspreid over Nederlandse vennootschappen om onder de u20ac 1 miljoen drempel te blijven, waardoor de rente niet in aftrek wordt beperkt, aanpakken. Om het u2018opknippenu2019 te voorkomen is een maatregel aangekondigd per 1 januari 2025. De maatregel leidt er toe dat de drempel van u20ac 1 miljoen voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed niet meer van toepassing is. Dit bekent dat voor deze vastgoedlichamen jaarlijks niet meer dan 20% van de EBITDA aan rente aftrekbaar is.

n

n

TIP: check of u vastgoed B.V.u2019s heeft die naar verwachting vanaf 1 januari 2025 meer dan 20% van de EBITDA aan rentelasten hebben, want de niet-aftrekbaarheid van het meerdere kan reden zijn om te herstructureren/herfinancieren.

n

n

2. Btw: herzieningsmogelijkheid op (kostbare) verbouwingsdiensten

n

Het verhuren van vastgoed is in beginsel vrijgesteld van btw. Dat wil zeggen: er wordt geen btw geheven op de verhuurprestatie die de verhuurder aan de huurder verricht. Dit heeft als logisch gevolg dat de verhuurder ook niet de btw kan aftrekken die aan hem in rekening is gebracht (bijvoorbeeld als gevolg van een verbouwing). Als het mogelijk is om de nieuw gerealiseerde woningen eerst kortdurend te verhuren, bijvoorbeeld verhuur aan studenten, dan is wel sprake van een btw-belaste prestatie en is de btw op de verbouwkosten aldus aftrekbaar. Kortdurende verhuur wordt ook wel short stay genoemd.u00a0

n

n

Short stay vormt al jaren een doorn in het oog van de Belastingdienst, waardoor er al jaren onderzoek wordt gedaan om te kijken hoe short stay om een btw-voordeel te behalen bestreden kan worden. In de voorjaarsnota is aangekondigd dat op dit moment een herzieningsmogelijkheid op (kostbare) verbouwingsdiensten wordt onderzocht. Maar als voor deze maatregel wordt gekozen, is de impact hiervan veel groter dan alleen het bestrijden van short stay btw-voordelen.

n

n

TIP: Bent u van plan ingrijpende verbouwingen te doen en heeft u nu recht op vooraftrek van btw op de bouwkosten, kan dit een reden zijn om er niet te lang mee te wachten.

n

u00a03. Overdrachtsbelasting: aanscherping splitsingsvrijstelling

n

Elke verkrijging van vastgoed is in principe belast met overdrachtsbelasting. Voor bepaalde situaties bestaan vrijstellingen. De splitsingsvrijstelling is een ondernemingsfaciliteit die beoogt dat de overdrachtsbelasting geen belemmering vormt bij herstructureren van ondernemingen. De wetgever heeft echter niet beoogd dat de vrijstelling toepassing vindt wanneer herstructurering van een onderneming alleen plaatsvindt met oog op het kunnen verkopen van vastgoed aan derden zonder dat er heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt.

n

n

Een beleidsoptie om dit tegen te gaan is de voorwaarden voor splitsingsvrijstelling aan te scherpen en meer in lijn te brengen met de andere ondernemingsfaciliteiten in de overdrachtsbelasting.

n

n

TIP: bent u voornemens om van de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting gebruik te maken, kan dit een reden zijn om daar niet te lang mee te wachten.

Heeft u vragen over de mogelijk veranderingen en vastgoed?

“,”margin”:”default”,”text_style”:”large”}},{“type”:”text”,”props”:{“column_breakpoint”:”m”,”content”:”

Onze collega Kirsten de Goede heeft ruime ervaring in het adviseren van vastgoedondernemers en -beleggers, familiebedrijven en vermogende particulieren over de fiscale aspecten omtrent de Nederlandse en internationale inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting, samenloop van BTW en overdrachtsbelasting en de schenk- en erfbelasting. Daarnaast is Kirsten op dit moment auteur bij NLFiscaal en zit ze in het bestuur bij Jong Onroerend Goed Amsterdam (JOA).

4. Btw/ overdrachtsbelasting: geen samenloopvrijstelling meer bij verkoop btw-belast vastgoed middels een aandelentransactie

n

In de btw is het uitgangspunt dat er btw verschuldigd is (21%) bij de levering van nieuw vastgoed en overdrachtsbelasting (10,4%) bij de verkrijging van bestaand vastgoed. Het is echter mogelijk om nieuw vastgoed via een aandelentransactie over te dragen zodat er noch btw, noch overdrachtsbelasting is verschuldigd. Deze belastingconstructie wordt aangepakt via een aanpassing in de samenloopvrijstelling. Het is de verwachting dat deze wetgeving per 1 januari 2024 in werking treedt.

n

n

TIP: voor vastgoedtransacties waarbij de koper geen recht op vooraftrek van btw of slechts kan tot 1 januari 2024 nog fiscaal worden geoptimaliseerd voor btw en/of overdrachtsbelasting. Wees er dus op tijd bij!

n

5. Bedrijfsopvolgingsregeling en doorschuifregeling: vastgoed dat aan derden worden verhuurd of ter beschikking worden gesteld wordt vanaf 1 januari 2024 aangemerkt als beleggingsvermogen

n

Het doel van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de schenk- en erfbelasting en de doorschuiffaciliteit (DSR) in de inkomstenbelasting u00a0is te voorkomen dat de continuu00efteit van een onderneming in gevaar komt als gevolg van onvoldoende middelen om de belastingen te betalen. Om deze reden kan de verkrijger die ondernemingsvermogen middels een schenking of erfenis verkrijgt onder voorwaarden gebruik maken van de BOR/DSR.u00a0 Bij de BOR is de eerste u20ac 1.205.871 (2023) aan ondernemingsvermogen is volledig vrijgesteld en daarboven is 83% vrijgesteld. Bij de DSR is er geen inkomstenbelasting over het ondernemingsvermogen verschuldigd.

n

Om discussies over de vraag of ten aanzien van vastgoed sprake is van ondernemingsvermogen (BOR/DSR wel van toepassing) of beleggingsvermogen (BOR/DSR niet van toepassing), is het voornemen om vanaf 1 januari 2024 wettelijk vast te leggen dat vastgoed dat aan derden wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld beleggingsvermogen is.

n

n

Verder, zijn ook nog andere aanscherpingen aan de BOR/DSR voorgesteld:

n

• n
  • het verlagen van het vrijstellingspercentage van de BOR naar 70% boven 1,5 miljoen euro ondernemingsvermogen;

n

• • het afschaffen van de 5% doelmatigheidsmarge in de BOR/DSR; en

n

• • de beperking van de toegang tot de BOR/DSR tot reguliere aandelen met een minimaal belang van 5%.

n

n

TIP: als u als ondernemer al een tijd met het idee rondloopt om (een deel van) uw onderneming aan uw kinderen te schenken en vastgoed onderdeel uitmaakt van deze onderneming, dan adviseren wij u om nog dit jaar te onderzoeken of het voor u voordelig is om nog dit jaar te schenken.

n

6. Box 3

n

Box 3 blijft de gemoederen voorlopig ook nog bezighouden. Momenteel lopen er diverse procedures over de invulling van het begrip u201cwerkelijk rendementu201d. Wachten is op een oordeel van de Hoge Raad. De huidige overbruggingswetgeving gebaseerd op het rechtsherstel is ook nog steeds aan discussie onderhevig. Recentelijk zijn er door het kabinet verfijningen voorgesteld en worden diverse nadere scenariou2019s overwogen. Toegespitst op vastgoed onderzoekt het kabinet momenteel hoe vastgoed zowel in de overbruggingsperiode als straks in het nieuwe box 3 stelsel het best kan worden belast. Samenvattend uit wat de laatste tijd zoal hierover is gepubliceerd lijken de volgende combinatie van varianten (politiek) kansrijk:

n

• n
  • De werkelijke inkomsten uit verhuur, pacht en erfpachtinkomsten (canon) zijn belast. Hierbij wordt uitgegaan van de kale huurprijs. De kosten die gerelateerd zijn aan de verhuur zijn forfaitair aftrekbaar als een percentage van de werkelijke inkomsten.

n

• • De waardeontwikkeling, inclusief de daarmee samenhangende onderhoudskosten, wordt op basis van de beginwaarde forfaitair bepaald. De beginwaarde is, net als onder het huidige stelsel, voor woningen de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar en voor niet-woningen de waarde in het economische verkeer op 1 januari.

n

• • In de forfaits voor de waardeontwikkelingen zal onderscheid worden gemaakt tussen woningen en niet-woningen. Bij niet-woningen kan vervolgens nog onderscheid gemaakt worden naar verschillende soorten vastgoed.

n

• • Daarnaast wordt onderzocht of het mogelijk is om het eigen gebruik van vastgoed dat in box 3 valt, te belasten.

n

• • Het belasten van vastgoed, waaronder grond, als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) in box 1. Al het vastgoed, of vanaf een bepaald aantal, worden bij deze variant verplaatst van box 3 naar box 1, ongeacht of deze zijn verhuurd of niet zijn verhuurd. Ook aan deze variant kleven voor- en nadelen. Er wordt onderzocht in hoeverre deze maatregelen op korte termijn te realiseren zijn. Het belasten van vastgoed in box 1 als ROW zal de komende tijd verder worden uitgewerkt.

n

n

In de voorjaarsnotitie zijn de volgende vastgoed gerelateerde verfijningen vanaf 2023 aangegeven:

n

1. n
   1. Een aandeel in het vermogen van een VvE wordt in de categorie banktegoeden geplaatst (in plaats van in de categorie overige bezittingen tegen een veel hoger forfait van 6,17% in 2023).

n

1. 1. Een aandeel in het vermogen op een derdenrekening bij een notaris wordt ook in de categorie banktegoeden geplaatst in plaats van in de categorie overige bezittingen.

n

n

n

Al eerder bekend, maar nu ook in de Voorjaarsnota 2023 opgenomen, is het uitstel van het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement naar op zijn vroegst 2027. Verder, wordt in de voorjaarsnota aangekondigd dat wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn om fiscale box 3 optimalisatie via een agiostorting en het terugkopen van bezittingen te bestrijden. Want dit is een nu nog in de praktijk gangbare manier om een in box 3 aftrekbare schuld te creu00ebren.

n

TIP: Overleg met uw adviseur of er ter zake van uw box 3 positie wel of geen acties moeten worden ondernomen.

n

Let op!
De maatregelen zijn nog voorstellen. Ze moeten nog in wetsvoorstellen worden opgenomen, die vervolgens nog door zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer moeten worden aangenomen. Dus wees u er van bewust, maar ga niet te snel actie ondernemen.

“,”margin”:”default”}}]}]}],”name”:”_Case1″},{“type”:”section”,”props”:{“class”:”corner”,”id”:”form”,”image”:”,”image_position”:”center-center”,”image_size”:”cover”,”style”:”muted”,”title_breakpoint”:”xl”,”title_position”:”top-left”,”title_rotation”:”left”,”vertical_align”:”middle”,”width”:”large”},”children”:[{“type”:”row”,”props”:{“attributes”:”,”layout”:”large,expand”,”width”:”large”},”children”:[{“type”:”column”,”props”:{“image_position”:”center-center”,”media_overlay_gradient”:”,”position_sticky_breakpoint”:”m”,”width_medium”:”large”},”children”:[{“type”:”headline”,”props”:{“content”:”

Heeft u vragen over deze mogelijke veranderingen?

“,”title_color”:”primary”,”title_element”:”h3″}},{“type”:”text”,”props”:{“column_breakpoint”:”m”,”content”:”

Onze professionals staan klaar om u te ondersteunen bij uw vraagstukken. Neem vrijblijvend contact op via het formulier.

“,”margin”:”default”}},{“type”:”divider”,”props”:{“divider_element”:”hr”}},{“type”:”list”,”props”:{“column_breakpoint”:”m”,”content_style”:”h4″,”icon_width”:”25″,”image_align”:”left”,”image_svg_color”:”emphasis”,”image_vertical_align”:true,”link_style”:”reset”,”list_element”:”ul”,”list_horizontal_separator”:”, “,”list_size”:”large”,”list_type”:”vertical”,”show_image”:true,”show_link”:true},”children”:[{“type”:”list_item”,”props”:{“content”:”

015 261 31 21

“,”icon”:”bootstrap-filled–telephone”,”icon_color”:”danger”,”link”:”tel://0152613121″}},{“type”:”list_item”,”props”:{“content”:”

info@pkfwallast.nl

“,”icon”:”bootstrap-filled–envelope”,”icon_color”:”danger”,”link”:”tel://0152613121″}}]}]}