Voor BOR zijn alle activiteiten vastgoed-bv van belang

Uit drie arresten van de Hoge Raad blijkt dat zelfs redelijk arbeidsintensieve vastgoedexploitatie niet snel een onderneming vormt voor de bedrijfsopvolgingsregeling.

Een echtpaar houdt alle aandelen in een bv die ongeveer 1.100 garageboxen en 57 bedrijfsruimten verhuurt. De echtgenoten en hun twee dochters werken allemaal in het kader van een dienstbetrekking voor de bv. De arbeidstijden variëren van tien tot dertig uur per week. De man schenkt op 26 juli 2016 zijn twee dochters ieder tien C-aandelen in de bv. De dochters doen in hun aangiftes schenkbelasting een beroep op de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). De Belastingdienst weigert de toepassing van de BOR. De reden is dat de vastgoedverhuur van de bv in de ogen van de fiscus geen materiële onderneming vormt. Dit is ook de reden waarom de inspecteur een verzoek van de bv om de geruisloze terugkeer toe te passen afwijst.
De dochters en de bv starten een beroepsprocedure. De zaak belandt uiteindelijk voor de Hoge Raad. De bv benadrukt dat zij regelmatig garageboxen koopt. Soms voert zij renovatie- en revitalisatiewerkzaamheden uit op deze garageboxen. Vervolgens verhuurt zij de garageboxen voor een substantieel hogere prijs dan de vorige eigenaar/verhuurder. De werkzaamheden en de daarmee gemoeide arbeid leiden dus tot een flinke rendementsverbetering. Deze rendementsverbetering is dus geen gevolg van autonome marktwerking, aldus de bv. De bv en de dochters menen dat in hun geval geen sprake kan zijn van normaal vermogensbeheer.
De Hoge Raad gaat kort in op het regelmatig aankopen en eventueel na een opknapbeurt voor een hogere prijs verhuren van garageboxen. Zulke activiteiten tellen mee bij het bepalen of de werkzaamheden naar aard en omvang onmiskenbaar het doel hebben om meer voordeel te behalen dan het rendement bij normaal vermogensbeheer. Bij die beoordeling moeten men echter alle werkzaamheden van de bv betrekken. Het betreft dus geen afzonderlijke beoordeling van specifieke activiteiten. Het oordeel van Hof Arnhem-Leeuwarden dat de werkzaamheden van de bv binnen normaal vermogensbeheer blijven, heeft een feitelijk karakter. De Hoge Raad kan in cassatie dat oordeel niet op juistheid toetsen.

Bron: HR 17-09-2021 (ECLI:NL:HR:2021:1321), (ECLI:NL:HR:2021:1328) en (ECLI:NL:HR:2021:1333)