Recente ontwikkelingen vernieuwbouw: in de BTW (21%) of in de Overdrachtsbelasting (2%/6%)?
Sinds kort liggen er twee nieuwe zaken over ‘vernieuwbouw’ bij de Hoge Raad. Het gaat om voor de praktijk twee zeer belangrijke zaken, beide afkomstig van Hof Den Bosch. Zie ECLI:NL:GHSHE:2020:834 en ECLI:NL:GHSHE:2020:839. Ondernemers actief in de herontwikkeling van onroerend goed wordt aangeraden de fiscale implicaties na te gaan. Mogelijk zijn er kansen voor fiscale optimalisering. Daarnaast gaat Jan Sanders, BTW-specialist en Partner bij PKF Wallast, deze week uitgebreid in op de zaken in dubbele publicatie in NL Fiscaal.
Terugkerend discussiepunt: BTW of Overdrachtsbelasting
Bij herontwikkeling van onroerend goed is vaak de vraag of:
voor de BTW nieuw vervaardigd onroerend goed wordt geleverd en dat geen Overdrachtsbelasting is verschuldigd ter zake van de verkrijging, dan wel dat
voor de BTW bestaand onroerend goed wordt geleverd en Overdrachtsbelasting is verschuldigd ter zake van de verkrijging.
Bij de beoordeling of sprake is van vervaardiging van onroerend goed voor de BTW, gaat de Nederlandse Hoge Raad sinds 2010 uit van het criterium ‘in wezen nieuwbouw’. De houdbaarheid van dit criterium staat, vanwege de vaagheid, al sinds het begin onder druk.
In de praktijk wordt bij toepassing van het ‘in wezen nieuwbouw’-criterium veel gelet op wijzigingen aan het uiterlijk, in hoeverre de dragende constructie intact is gebleven en de verbouwingskosten.
Nieuwe ontwikkelingen: meer mogelijkheden?
Het Europese Hof van Justitie, dat uiteindelijk het laatste woord heeft als het gaat over de uitleg van BTW-wetgeving, lijkt in haar jurisprudentie een ruimere lijn te hanteren dan de Hoge Raad tot nu toe heeft gedaan: herontwikkeld onroerend goed moet – om als nieuw vervaardigd te kwalificeren – veranderingen van betekenis hebben ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen dan wel de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen.
Mogelijk moet de Hoge Raad, die de uitleg van het Europese Hof van Justitie moet volgen en bij twijfel prejudiciële vragen moet stellen, binnenkort zijn ‘visie’ herzien. Sinds kort liggen er namelijk twee nieuwe zaken over de vernieuwbouw-problematiek bij de Hoge Raad. Het betreft twee procedures, waarin Hof Den Bosch onlangs uitspraak heeft gedaan.
In het hoger beroep in de zaak over de transformatie van een voormalige wollenstoffenfabriek (ECLI:NL:GHSHE:2020:834), waarbij de dragende delen zo goed als zijn vervangen, ‘sneuvelt’ de vervaardiging van onroerend goed: geen BTW, weÌl Overdrachtsbelasting.
In het hoger beroep in de zaak over de transformatie van een voormalig postgebouw (ECLI:NL:GHSHE:2020:839), waarbij de stabiliteitsconstructie is gespaard, blijft de vervaardiging van onroerend goed overeind: geen BTW, weÌl Overdrachtsbelasting.
Het is nu dus aan de Hoge Raad, die mogelijk moet terugkomen op zijn ‘in wezen nieuwbouw’- criterium. Dit biedt kansen voor ondernemers actief in herontwikkeling.
Implicaties en mogelijkheden voor fiscale optimalisatie
Ondernemers actief in vernieuwbouw wordt aangeraden de fiscale implicaties van hun lopende en toekomstige projecten na te gaan en in het bijzonder te kijken naar mogelijkheden om:
Herontwikkeld onroerend goed in de BTW (21%) te leveren; dan wel
Herontwikkeld onroerend goed in de Overdrachtsbelasting (2% voor woningen en 6% voor overig onroerend goed) te leveren.
Afhankelijk van de situatie kunnen mogelijk aanzienlijke belastingbesparingen worden gerealiseerd. Neem contact op met uw adviseur bij PKF Wallast.
NL Fiscaal 09-04-2020
NL Fiscaal commentaar Jan Sanders
