Recente ontwikkelingen vernieuwbouw: in de BTW (21%) of in de Overdrachtsbelasting (2%/6%)?

8 april 2020

Recente ontwikkelingen vernieuwbouw: in de BTW (21%) of in de Overdrachtsbelasting (2%/6%)?

Sinds kort liggen er twee nieuwe zaken over ‘vernieuwbouw’ bij de Hoge Raad. Het gaat om voor de praktijk twee zeer belangrijke zaken, beide afkomstig van Hof Den Bosch. Zie ECLI:NL:GHSHE:2020:834 en ECLI:NL:GHSHE:2020:839. Ondernemers actief in de herontwikkeling van onroerend goed wordt aangeraden de fiscale implicaties na te gaan. Mogelijk zijn er kansen voor fiscale optimalisering. Daarnaast gaat Jan Sanders, BTW-specialist en Partner bij PKF Wallast, deze week uitgebreid in op de zaken in dubbele publicatie in NL Fiscaal.

Terugkerend discussiepunt: BTW of Overdrachtsbelasting

 

Bij herontwikkeling van onroerend goed is vaak de vraag of:

  • voor de BTW nieuw vervaardigd onroerend goed wordt geleverd en dat geen Overdrachtsbelasting is verschuldigd ter zake van de verkrijging, dan wel dat

  • voor de BTW bestaand onroerend goed wordt geleverd en Overdrachtsbelasting is verschuldigd ter zake van de verkrijging.

Bij de beoordeling of sprake is van vervaardiging van onroerend goed voor de BTW, gaat de Nederlandse Hoge Raad sinds 2010 uit van het criterium ‘in wezen nieuwbouw’. De houdbaarheid van dit criterium staat, vanwege de vaagheid, al sinds het begin onder druk.

In de praktijk wordt bij toepassing van het ‘in wezen nieuwbouw’-criterium veel gelet op wijzigingen aan het uiterlijk, in hoeverre de dragende constructie intact is gebleven en de verbouwingskosten.

 

Nieuwe ontwikkelingen: meer mogelijkheden?

 

Het Europese Hof van Justitie, dat uiteindelijk het laatste woord heeft als het gaat over de uitleg van BTW-wetgeving, lijkt in haar jurisprudentie een ruimere lijn te hanteren dan de Hoge Raad tot nu toe heeft gedaan: herontwikkeld onroerend goed moet – om als nieuw vervaardigd te kwalificeren – veranderingen van betekenis hebben ondergaan die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen dan wel de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen.

 

Mogelijk moet de Hoge Raad, die de uitleg van het Europese Hof van Justitie moet volgen en bij twijfel prejudiciële vragen moet stellen, binnenkort zijn ‘visie’ herzien. Sinds kort liggen er namelijk twee nieuwe zaken over de vernieuwbouw-problematiek bij de Hoge Raad. Het betreft twee procedures, waarin Hof Den Bosch onlangs uitspraak heeft gedaan.

  • In het hoger beroep in de zaak over de transformatie van een voormalige wollenstoffenfabriek (ECLI:NL:GHSHE:2020:834), waarbij de dragende delen zo goed als zijn vervangen, ‘sneuvelt’ de vervaardiging van onroerend goed: geen BTW, weÌl Overdrachtsbelasting.

  • In het hoger beroep in de zaak over de transformatie van een voormalig postgebouw (ECLI:NL:GHSHE:2020:839), waarbij de stabiliteitsconstructie is gespaard, blijft de vervaardiging van onroerend goed overeind: geen BTW, weÌl Overdrachtsbelasting.

Het is nu dus aan de Hoge Raad, die mogelijk moet terugkomen op zijn ‘in wezen nieuwbouw’- criterium. Dit biedt kansen voor ondernemers actief in herontwikkeling.

 

Implicaties en mogelijkheden voor fiscale optimalisatie

 

Ondernemers actief in vernieuwbouw wordt aangeraden de fiscale implicaties van hun lopende en toekomstige projecten na te gaan en in het bijzonder te kijken naar mogelijkheden om:

  • Herontwikkeld onroerend goed in de BTW (21%) te leveren; dan wel 

  • Herontwikkeld onroerend goed in de Overdrachtsbelasting (2% voor woningen en 6% voor overig onroerend goed) te leveren.

Afhankelijk van de situatie kunnen mogelijk aanzienlijke belastingbesparingen worden gerealiseerd. Neem contact op met uw adviseur bij PKF Wallast.

 

NL Fiscaal 09-04-2020

 

NL Fiscaal commentaar Jan Sanders

 

Recente ontwikkelingen vernieuwbouw

Amsterdam

Beechavenue 78-80
1119 PW Schiphol-Rijk

Postadres
Postbus 74681
1070 BR Amsterdam

020 653 18 12

Amsterdam@pkfwallast.nl

Delft

Delftechpark 40
2628 XH Delft

Postadres
Postbus 332
2600 AH Delft

015 261 31 21

Delft@pkfwallast.nl

Rotterdam

Schaardijk 372
2909 LA Capelle aan den IJssel

Postadres
Postbus 84030
3009 CA Rotterdam

010 450 40 20

Rotterdam@pkfwallast.nl

Woerden

Pompmolenlaan 9
3447 GK Woerden

Postadres
Postbus 533
3440 AM Woerden

0348 416 262

Woerden@pkfwallast.nl

Alphen aan den rijn

Europaplein 10F
2408 GX Alphen aan den Rijn

Postadres
Postbus 533
3440 AM Woerden

0172 748 218

AlphenaandenRijn@pkfwallast.nl

© PKF Wallast is a member of PKF International – a global network of independent firms.
PKF International Limited is a family of legally independent firms and does not accept any responsibility or liability for the actions or inactions of any individual member or correspondent firm or firms.
"PKF" and the PKF logo are registered trademarks used by PKF International and member firms of the PKF International Network. They may not be used by anyone other than a duly licenced member firm of the Network.