Niet snel extra afwaardering voor verhuurde panden

19 juli 2021

De omstandigheid dat in een jaar huurprijzen dalen en een pand leeg komt te staan, is nog geen reden om al een paar jaar daarvoor over te gaan tot afwaardering tot lagere bedrijfswaarde.

Een bv houdt zich bezig met de verhuur van onroerende zaken. Zij schaft in 2007 in de ene plaats een winkelpand aan en in een andere plaats een kantoorpand. Het kantoorpand bestaat uit vier afzonderlijke units, maar heeft slechts een kadastraal nummer. In 2008 koopt de bv een tweede kantoorpand. Een van de units van het eerste kantoorgebouw staat vanaf 30 juni 2012 leeg. Een andere unit komt op 31 juli 2014 leeg te staan. De bv waardeert in de jaren 2013 en 2014 alle gebouwen af naar de lagere bedrijfswaarde. Het gaat daarbij om totaalbedragen van € 485.390 (2013) en € 574.520 (2014). In 2016 vindt een verlaging van de huurprijzen plaats. Bovendien komt het tweede kantoorpand leeg te staan. De bv verkoopt haar onroerende zaken in 2017 en 2018 om vervolgens haar activiteiten te beëindigen.

 

De fiscus staat in de aangiftes vennootschapsbelasting over 2013 maar een afwaardering van € 105.130 toe. Dat deel van de afwaardering ziet op het pand met de vier units waarvan twee leegstaan. De inspecteur staat over 2014 zelfs helemaal geen afwaardering toe. De bv wil toch meer afwaarderen en start een beroepsprocedure. De zaak belandt voor Hof Den Haag.

 

In beginsel moeten ondernemers hun bedrijfsmiddelen waarderen tegen de kostprijs na vermindering met de afschrijvingen, zo redeneert het hof. Op grond van goedkoopmansgebruik mag men bedrijfsmiddelen waarderen tegen de lagere bedrijfswaarde. Daarbij geldt als voorwaarde dat de ondernemer kan aantonen dat de bedrijfswaarde werkelijk lager is dan de aanschafprijs minus de afschrijvingen. De afwaardering moet ook plaatsvinden in het jaar waarin de waardevermindering zich voordoet. Het hof gelooft niet dat de waardevermindering al in 2013 en 2014 heeft plaatsgevonden met betrekking tot de verhuurde panden. De huurprijzen zijn immers pas verlaagd in 2016. En pas in dat jaar is het tweede kantoorpand leeg komen te staan.

 Ten tweede behandelt het hof de vraag of de fiscus te weinig aan afwaardering heeft toegestaan met betrekking tot het kantoorgebouw met de units. De bv claimt de boekwaarde van het pand te mogen splitsen in afzonderlijke onderdelen met een eigen boekwaarde. Het hof verwerpt dat standpunt. De units vormen samen één gebouw. De bv heeft dat gebouw trouwens steeds aangemerkt als één bedrijfsmiddel. Bij een eventuele afwaardering dient men het gebouw daarom in zijn geheel bekijken, wat de inspecteur ook heeft gedaan.

Uiteindelijk verklaart het hof het beroep van de bv toch gegrond. De bv heeft namelijk  geen gewone afschrijving aangegeven in haar aangifte vennootschapsbelasting over 2014. Nu zij niet toekomt aan een bijzondere afwaardering van het tweede kantoorpand in 2014, mag zij wel een gewone afschrijving toepassen.

Bron: Gerechtshof Den Haag 29-06-2021 (gepubl. 19-07-2021), (ECLI:NL:GHDHA:2021:1256)

Amsterdam

Beechavenue 78-80
1119 PW Schiphol-Rijk

Postadres
Postbus 74681
1070 BR Amsterdam

020 653 18 12

Amsterdam@pkfwallast.nl

Delft

Delftechpark 40
2628 XH Delft

Postadres
Postbus 332
2600 AH Delft

015 261 31 21

Delft@pkfwallast.nl

Rotterdam

Schaardijk 372
2909 LA Capelle aan den IJssel

Postadres
Postbus 84030
3009 CA Rotterdam

010 450 40 20

Rotterdam@pkfwallast.nl

Woerden

Pompmolenlaan 9
3447 GK Woerden

Postadres
Postbus 533
3440 AM Woerden

0348 416 262

Woerden@pkfwallast.nl

Alphen aan den rijn

Europaplein 10F
2408 GX Alphen aan den Rijn

Postadres
Postbus 533
3440 AM Woerden

0172 748 218

AlphenaandenRijn@pkfwallast.nl

© PKF Wallast is a member of PKF International – a global network of independent firms.
PKF International Limited is a family of legally independent firms and does not accept any responsibility or liability for the actions or inactions of any individual member or correspondent firm or firms.
"PKF" and the PKF logo are registered trademarks used by PKF International and member firms of the PKF International Network. They may not be used by anyone other than a duly licenced member firm of the Network.