Gesloopte opstallen niet zomaar op nihil te stellen

De Hoge Raad introduceert nieuwe voorwaarden voor het tot nihil afwaarderen van een sloopwoning.

Dit arrest betreft een woningcorporatie die sociale huurwoningen exploiteert. Deze woningcorporatie sloopt 90 sociale huurwoningen. In de plaats van deze sloopwoningen worden 66 nieuwe sociale huurwoningen, 27 vrijesectorhuurwoningen en 20 koopwoningen gebouwd. De vraag is of de woningcorporatie de sloopwoningen tot beneden de bedrijfswaarde mag afwaarderen. Om meer specifiek te zijn: de woningcorporatie wil de desbetreffende onroerende zaken afwaarderen tot uitsluitend de marktwaarde van de ondergrond. De waarde van de opstallen bedraagt dan nihil. Hof Den Haag meent dat dit in deze zaak niet is toegestaan.

De Hoge Raad schetst in de cassatieprocedure het volgende juridische kader. Een gebouw (opstal plus ondergrond) telt als één bedrijfsmiddel. Vindt de sloop van een bestaand gebouw plaats ter wille van de stichting van een nieuw gebouw? Dan berekent men in de regel de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel door de boekwaarde dan wel de lagere bedrijfswaarde van het opgeofferde gebouw – inclusief grond – te vermeerderen met de kosten van de bouw. Maar moet men de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal toerekenen aan de opstal van het nieuwe gebouw of aan de ondergrond ervan? Toerekening aan de opstal moet plaatsvinden als de functie van dit nieuwe gebouw als bedrijfsmiddel van de belastingplichtige niet wezenlijk afwijkt van de functie van het gesloopte gebouw, aldus de Hoge Raad.

Als de functie wel wezenlijk afwijkt, dient men de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal toe te rekenen aan de ondergrond van het nieuwe gebouw. Dat geldt ook bij de aankoop van een gebouw (grond en opstal) met als doel om op die grond een nieuwe opstal te laten bouwen, en daartoe eerst de oude opstal laat slopen. In zulke gevallen is de aanname dat de belastingplichtige de waarde van de gesloopte opstal primair heeft opgeofferd om de grond waarop deze zich bevond vrij te maken.
In uitzonderlijke gevallen kan in afwijking van deze hoofdregel toerekening van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal aan de kostprijs van het nieuwe gebouw achterwege blijven. De boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal is dan direct en volledig ten laste van de winst te brengen. Vervolgens introduceert de Hoge Raad de volgende nieuwe, cumulatieve voorwaarden waaraan men moet voldoen:

• het gesloopte gebouw is als bedrijfsmiddel gebruikt in de onderneming van de belastingplichtige,
• het gesloopte gebouw is in de bedrijfsuitoefening zodanig versleten geraakt dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde is toe te kennen in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal, en
• het nieuwe gebouw is een bedrijfsmiddel dat binnen de onderneming van de belastingplichtige dezelfde functie vervult als het gesloopte gebouw.

Is de kostprijs van het nieuwe gebouw overeenkomstig de hoofdregel bepaald en overtreft deze kostprijs de bedrijfswaarde van dat gebouw? Dan laat goed koopmansgebruik toe de boekwaarde van dat gebouw dienovereenkomstig te verminderen. Maar afwaardering naar lagere bedrijfswaarde op grond van omstandigheden die al bekend waren op het investeringsmoment, is niet toegestaan. In de hofuitspraak ligt het oordeel besloten dat de sloopwoningen niet dusdanig waren versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde is toe te kennen in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal. Dat oordeel blijft in de cassatieprocedure intact. Het hof heeft terecht beslist dat de woningcorporatie de boekwaarde van de gesloopte opstallen niet ineens ten laste van het resultaat van 2011 mg brengen.

Bron: Hoge Raad 23-09-2022 (ECLI:NL:HR:2022:1274)