Droomwoning is geen excuus voor niet bewonen vorige woning

Wie een gekochte woning uiteindelijk niet bewoont vanwege het vinden van zijn droomwoning, moet over de eerste woning het normale tarief overdrachtsbelasting betalen.

Twee personen kopen op 15 september 2021 een woning voor € 440.000. Op 29 december 2021 vragen zij een omgevingsvergunning aan. Deze vergunning houdt onder meer verband met de beoogde bouw van een nieuwe dakkapel en de uitbreiding van een bestaande dakkapel. Op 14 januari 2022 kopen de personen een nieuwe woning. Op 7 februari 2022 krijgen zij de eerder gekochte woning geleverd, terwijl de levering van de tweede woning plaatsvindt op 18 februari 2022. De kopers verkopen de eerste woning op 1 maart 2022 voor € 528.000. Uiteindelijk hebben zij deze woning nooit bewoond. De inspecteur vindt daarom dat het lage tarief van 2% voor eigen woningen niet van toepassing is. Daarnaast meent hij dat de heffingsgrondslag € 528.000 bedraagt in plaats van € 440.000. De fiscus ziet namelijk geen verklaring voor de waardestijging van € 88.000 tussen 7 februari 2022 en 1 maart 2022.

Vondst droomwoning telt niet als onvoorziene omstandigheid

De kopers gaan in beroep. Zij verklaren na de koop van de eerste woning hun droomwoning te hebben gevonden. Daardoor hebben zij de eerste woning uiteindelijk niet bewoond. Daarnaast zou het rondkrijgen van de financiering van de tweede woning een onvoorziene omstandigheid zijn waardoor de kopers de eerste woning niet hebben kunnen bewonen. Maar rechtbank Zeeland-West-Brabant stelt dat de wetgever iets anders in gedachten heeft bij onvoorziene omstandigheden. Namelijk overlijden, echtscheiding, baanverlies of het aanvaarden van een baan in een andere regio. De kopers hebben dus geen geldig excuus voor het niet voldoen aan de voorwaarde dat zij de eerste woning moeten bewonen. Daardoor is het normale tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing.

Verkoopprijs is waarde in het economische verkeer

Bovendien is de rechtbank het met de Belastingdienst eens dat de waarde in het economische verkeer van de eerste woning € 528.000 bedroeg. Dit moet ook de waarde in het economische verkeer geweest zijn op 7 februari 2023. De rechtbank heeft namelijk ook geen verklaring voor de waardestijging. Dat een verbouwingsvergunning is verleend, is geen geschikte verklaring. De vergunning is namelijk pas 29 juli 2022 verleend. De rechtbank verklaart het beroep van de kopers daarom ongegrond.

Bron: Rb. Zeeland-West-Brabant 20-07-2023 (gepubl. 28-07-2023) (ECLI:NL:RBZWB:2023:5106)