Begrip ‘verkoopregulerend beding’ moet ruim worden uitgelegd

Er is ook sprake van een verkoopregulerend beding als de winst bij doorverkoop geheel of gedeeltelijk moet worden afgedragen aan de verkoper.

Een onroerendezaaklichaam houdt twee derde van de aandelen in een nv. Op 2 januari 2018 verkrijgt zij de resterende aandelen van een gemeente voor € 895.000. In de koopovereenkomst is een antispeculatiebeding opgenomen waardoor een winst bij doorverkoop in 2018 of 2019 geheel dan wel voor driekwart aan de gemeente moet worden uitbetaald. Het onroerendezaaklichaam voldoet overdrachtsbelasting over € 7.443.300, een derde van de waarde van de panden van de nv. In bezwaar stelt het onroerendezaaklichaam dat er voor de overdrachtsbelasting toch moet worden uitgegaan van de koopsom van € 895.000 omdat er sprake is van een verkoopregulerend beding opgelegd door een publiekrechtelijk lichaam (de gemeente).
Hof Amsterdam oordeelde dat er geen sprake was van een verkoopregulerend beding maar van een in de tijd beperkte earn-out regeling. Er waren namelijk geen verkoopbeperkingen, ook niet voor opvolgende kopers (geen kettingbeding). Ook gaf het beding geen beperkingen voor de groep toekomstige kopers en/of ten aanzien van de prijs waartegen verkocht mocht worden. Als er wél sprake was van een verkoopregulerend beding, dan was niet aannemelijk dat dit hierdoor de waarde van de aandelen werd verminderd.
De Hoge Raad volgt het betoog van het onroerendezaaklichaam dat het begrip ‘verkoopregulerend beding’ ruim moet worden uitgelegd. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat er ook sprake kan zijn van een dergelijk beding als de koper de winst bij doorverkoop geheel of gedeeltelijk moet afdragen aan de verkoper. Het onroerendezaaklichaam gaat er echter ten onrechte van uit dat er overdrachtsbelasting over de koopprijs moet worden voldaan. In dit geval moet er nog steeds worden uitgegaan van de waarde van de panden in de nv. De conclusie van het hof dat een waardedrukkende invloed niet aannemelijk is, kan niet in cassatie worden bestreden.

Bron: Hoge Raad 21-04-2023 (ECLI:NL:HR:2023:650)